Jurisprudência STF 695911 de 19 de Abril de 2021
Publicado por Supremo Tribunal Federal
Título
RE 695911
Classe processual
RECURSO EXTRAORDINÁRIO
Relator
DIAS TOFFOLI
Data de julgamento
15/12/2020
Data de publicação
19/04/2021
Orgão julgador
Tribunal Pleno
Publicação
PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021
Partes
RECTE.(S) : TERESINHA DOS SANTOS ADV.(A/S) : ROBSON CAVALIERI RECDO.(A/S) : ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS AMIGOS DA PORTA DO SOL - APAPS ADV.(A/S) : FÁBIO RODRIGO TRALDI AM. CURIAE. : SINDICATO DAS EMPRESAS DE COMPRA, VENDA, LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS DE SÃO PAULO - SECOVI-SP ADV.(A/S) : LUIS ROBERTO STRANO OTERO AM. CURIAE. : FAMRIO - FEDERAÇÃO DAS ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO ADV.(A/S) : ALEXANDRE SIMÕES LINDOSO AM. CURIAE. : ASSOCIAÇÃO DAS EMPRESAS DE LOTEAMENTO E DESENVOLVIMENTO URBANO - AELO ADV.(A/S) : CARLOS EDUARDO DE CASTRO SOUZA E OUTRO(A/S) AM. CURIAE. : SOCIEDADE CENTRO EMPRESARIAL TAMBORÉ ADV.(A/S) : OMAR CAMPOS JUNIOR AM. CURIAE. : ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE VÍTIMAS DE FALSOS CONDOMÍNIOS - ANVIFALCON ADV.(A/S) : CARLOS ALBERTO GARBI JUNIOR
Ementa
EMENTA Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.
Decisão
O Tribunal, por maioria, apreciando o tema 492 da repercussão geral, deu provimento ao recurso extraordinário, vencidos os Ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski, Rosa Weber, Roberto Barroso e Gilmar Mendes, que negavam provimento ao recurso. Foi fixada a seguinte tese: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis", nos termos do voto do Relator. O Ministro Marco Aurélio deu provimento ao recurso e fixou tese nos termos de seu voto. Falaram: pela recorrente, os Drs. Robson Cavalieri e Mauro Simeoni; pela recorrida, o Dr. Flávio Henrique Unes Pereira; pelo amicus curiae Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios - ANVIFALCON, o Dr. Carlos Alberto Garbi; e, pelo amicus curiae FAMRIO - Federação das Associações de Moradores do Município do Rio de Janeiro, o Dr. Alexandre Simões Lindoso. Plenário, Sessão Virtual de 4.12.2020 a 14.12.2020.
Indexação
- AUSÊNCIA, ÓBICE, CONHECIMENTO, RECURSO EXTRAORDINÁRIO, INTERPOSIÇÃO, DECISÃO DEFINITIVA, DECISÃO DE MÉRITO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO, DISCUSSÃO, MATÉRIA CONSTITUCIONAL, DIREITO, LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. LOTEAMENTO FECHADO, ORGANIZAÇÃO, NATUREZA HÍBRIDA, CONJUNÇÃO, ELEMENTO NORMATIVO, CONDOMÍNIO, LOTEAMENTO. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ), ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, COBRANÇA, TAXA, MANUTENÇÃO, LOTEAMENTO, NECESSIDADE, ACEITAÇÃO, AUTORIZAÇÃO EXPRESSA, ATO, INSTITUIÇÃO, ENCARGO. ELEMENTO ESSENCIAL, CARACTERIZAÇÃO, ASSOCIAÇÃO, VOLUNTARIEDADE, AUSÊNCIA, CARÁTER TEMPORÁRIO, FINALIDADE, LICITUDE, GERÊNCIA, INTERESSE COMUM. LIMITE CONSTITUCIONAL, ATUAÇÃO, ASSOCIAÇÃO. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO, DIREITO, PRIMEIRA GERAÇÃO. LIMITAÇÃO, DIREITO FUNDAMENTAL, PREVISÃO, CONSTITUIÇÃO FEDERAL; AUTORIZAÇÃO EXPRESSA, LEGISLADOR ORDINÁRIO, EXPEDIÇÃO, ATO, REGULAMENTAÇÃO, EXERCÍCIO; PONDERAÇÃO DE PRINCÍPIOS. RESTRIÇÃO, DIREITO À LIBERDADE, CONFIGURAÇÃO, IMPOSIÇÃO, OBRIGAÇÃO; NECESSIDADE, PREVISÃO, LEI. CONSTITUIÇÃO FEDERAL, RESTRIÇÃO, LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO, ORGANIZAÇÃO PARAMILITAR. CONSTITUIÇÃO FEDERAL, PROTEÇÃO, ASSOCIAÇÃO, INTERFERÊNCIA, PODER PÚBLICO; EXIGÊNCIA, ATO JUDICIAL, DISSOLUÇÃO, COMPULSORIEDADE; GARANTIA, LIBERDADE, VONTADE, PARTICIPAÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA, OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE DA LEI. - VOTO, MIN. MARCO AURÉLIO: PROPRIETÁRIO, IMÓVEL, LOCAL PÚBLICO, AUSÊNCIA, OBRIGATORIEDADE, COTA-PARTE, DESPESA, ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, AUSÊNCIA, ADESÃO. PARTE RECORRENTE, CONCORDÂNCIA, SATISFAÇÃO, COTA-PARTE, FORNECIMENTO DE ÁGUA. - VOTO, MIN. ALEXANDRE DE MORAES: LOTEAMENTO, ORIGEM, SUBDIVISÃO, GLEBA. LOTEAMENTO, REQUISITO. LOTEAMENTO, INTEGRAÇÃO, DOMÍNIO, MUNICÍPIO, LOCAL PÚBLICO. LOTEAMENTO FECHADO, DERIVAÇÃO, AUMENTO, ÍNDICE, VIOLÊNCIA. LOTEAMENTO FECHADO, DIFICULDADE, INGRESSO, AGENTE, MUNICÍPIO, FORNECIMENTO, SERVIÇO PÚBLICO, ESSENCIALIDADE. CRIAÇÃO, ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, DIVISÃO, CUSTO, FORNECIMENTO, SERVIÇO PÚBLICO ESSENCIAL, INDEPENDÊNCIA, ASSOCIAÇÃO. VEDAÇÃO, ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DIMENSÃO NEGATIVA DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS, EFICÁCIA HORIZONTAL DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS. INCONSTITUCIONALIDADE, COBRANÇA, TAXA, AUSÊNCIA, ADESÃO, PROPRIETÁRIO, NORMA, ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. EDIÇÃO, LEI, REGULAMENTAÇÃO, LOTEAMENTO FECHADO; IRRETROATIVIDADE, NORMA. COMPETÊNCIA CONCORRENTE, ENTE FEDERADO, LEGISLAÇÃO, PARCELAMENTO DO SOLO URBANO. - VOTO VENCIDO, MIN. GILMAR MENDES: ADMINISTRAÇÃO, LOTEAMENTO, PESSOA JURÍDICA DE DIREITO PRIVADO SEM FINS LUCRATIVOS, MODALIDADE, ASSOCIAÇÃO CIVIL; PERMISSÃO, MUNICÍPIO, AUSÊNCIA, LICITAÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, REALIZAÇÃO, MELHORIA, VALORIZAÇÃO, LOTEAMENTO. ATIVIDADE, ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, LOTEAMENTO, EQUIPARAÇÃO, ATIVIDADE, ADMINISTRAÇÃO, IMÓVEL; SOLIDARIEDADE, CONDUÇÃO, INTERESSE COLETIVO, INDEPENDÊNCIA, VONTADE; AUSÊNCIA, OFENSA, LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. - VOTO VENCIDO, MIN. RICARDO LEWANDOWSKI: LOTEAMENTO FECHADO, DISTINÇÃO, CONDOMÍNIO. LOTEAMENTO FECHADO, ÁREA DE USO COMUM, CARÁTER PÚBLICO. ÁREA DE USO COMUM, CONDOMÍNIO, EXCLUSIVIDADE, CONDÔMINO. CÓDIGO CIVIL, REGULAÇÃO, CONDOMÍNIO; LOTEAMENTO FECHADO, NECESSIDADE, LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA. OBRIGATORIEDADE, PARTICIPAÇÃO, DESPESA, ASSOCIAÇÃO DE MORADORES, AUSÊNCIA, NECESSIDADE, VÍNCULO, ASSOCIAÇÃO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO, IMPOSSIBILIDADE, APRECIAÇÃO, FATO, PROVA, ESPÉCIE, BENFEITORIA, COBRANÇA, TAXA. - VOTO VENCIDO, MIN. EDSON FACHIN: CONCRETIZAÇÃO, DIREITO À MORADIA, POLÍTICA DE DESENVOLVIMENTO URBANO, OBJETIVO, GARANTIA, BEM ESTAR SOCIAL, CIDADÃO, CIDADE. DIFERENÇA, LOTEAMENTO, CONDOMÍNIO. EXISTÊNCIA, LEGISLAÇÃO, REGULAMENTAÇÃO, CONDOMÍNIO, AUSÊNCIA, LEGISLAÇÃO, REGÊNCIA, LOTEAMENTO. CASO CONCRETO, AUSÊNCIA, DISCUSSÃO, CONCRETIZAÇÃO, DIREITO FUNDAMENTAL, LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. DISCUSSÃO, OBRIGAÇÃO, DIVISÃO, DESPESA, PRESTAÇÃO DE SERVIÇO, DISPONIBILIDADE, BEM, BENEFÍCIO, TOTALIDADE, PROPRIETÁRIO, LOTEAMENTO, HIPÓTESE, AUSÊNCIA, REALIZAÇÃO, PODER PÚBLICO. - TERMO(S) DE RESGATE: LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO.
Legislação
LEG-FED CF ANO-1891 CF-1891 CONSTITUIÇÃO FEDERAL LEG-FED CF ANO-1988 ART-00003 INC-00001 ART-00005 "CAPUT" INC-00002 INC-00017 INC-00018 INC-00019 INC-00020 INC-00021 ART-00006 ART-00102 INC-00003 LET-C ART-00175 ART-00182 "CAPUT" CF-1988 CONSTITUIÇÃO FEDERAL LEG-FED LEI-004591 ANO-1964 LEI ORDINÁRIA LEG-FED LEI-006766 ANO-1979 ART-00002 PAR-00001 PAR-00008 ART-00004 INC-00001 INC-00002 INC-00003 INC-00004 ART-00022 PAR-ÚNICO ART-0036A "CAPUT" PAR-ÚNICO LEI ORDINÁRIA LEG-FED LEI-008666 ANO-1993 ART-00001 ART-00002 LLC-1993 LEI DE LICITAÇÕES LEG-FED LEI-008987 ANO-1995 ART-00001 ART-00002 LEI ORDINÁRIA LEG-FED LEI-008997 ANO-1995 ART-00021 LEI ORDINÁRIA LEG-FED LEI-010406 ANO-2002 ART-01314 ART-01331 ART-1358A PAR-00001 PAR-00002 PAR-00003 CC-2002 CÓDIGO CIVIL LEG-FED LEI-012424 ANO-2011 LEI ORDINÁRIA LEG-FED LEI-013465 ANO-2017 LEI ORDINÁRIA LEG-FED LEI-013467 ANO-2017 LEI ORDINÁRIA LEG-FED DEL-000058 ANO-1937 DECRETO-LEI LEG-FED DEL-000271 ANO-1967 ART-00007 DECRETO-LEI LEG-FED SUMSTF-000279 SÚMULA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL - STF LEG-FED SUMSTF-000284 SÚMULA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL - STF LEG-FED SUMSTF-000636 SÚMULA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL - STF LEG-FED SUMSTF-000735 SÚMULA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL - STF
Tese
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
Tema
492 - Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado.
Observação
- Acórdão(s) citado(s): (ASSOCIAÇÃO, COBRANÇA, TAXA, MANUTENÇÃO, LOTEAMENTO) ADI 1706 (TP), RE 432106 (1ªT), AI 745831 RG (TP). (COMPETÊNCIA CONCORRENTE, MUNICÍPIO, PARCELAMENTO DO SOLO URBANO) RE 607940 (TP). (LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO, DIREITO, PRIMEIRA GERAÇÃO) RE 414426 (TP). (RESTRIÇÃO, DIREITO À LIBERDADE) ADI 1969 (TP). (DIREITO, GARANTIA, CARÁTER ABSOLUTO) MS 23452 (1ªT). (LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO, PRINCÍPIO DA LIBERDADE SINDICAL) ADI 3045 (TP), ADI 3464 (TP). (EFICÁCIA HORIZONTAL DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS) RE 201819 (2ªT). (ASSOCIAÇÃO, COBRANÇA, TAXA, MANUTENÇÃO, LOTEAMENTO, PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE DA LEI) REsp 1839184, EDcl no REsp 1791498, EDcl no REsp 1803286. - Decisões monocráticas citadas: (ASSOCIAÇÃO, COBRANÇA, TAXA, MANUTENÇÃO, LOTEAMENTO) RE 432106 ED. (SÚMUAL 279/STF) RE 340561. - Acórdão(s) citado(s) - outros tribunais: (ASSOCIAÇÃO, COBRANÇA, TAXA, MANUTENÇÃO, LOTEAMENTO) STJ: REsp 1280871, REsp 1439163, AgInt no REsp nº 1811174, AgInt no AREsp 1182621, EREsp 1439163. Número de páginas: 92. Análise: 03/08/2022, SOF.
Doutrina
CAPREZ, Rodrigo. Prisão e Medidas Cautelares Diversas: A individualização da Medida Cautelar no Processo Penal. São Paulo, Quartier Latin, 2017. p. 51. DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico e Prático dos Contratos. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 2006. v. 5. p. 600. KOJRANSKI, Nelson. Condomínio edilício: aspectos jurídicos relevantes. 2. ed. São Paulo: Malheiros, 2015. p. 315. KUPSKI, Germano. Mercado imobiliário de produção de lotes: análise de investimento em empreendimento no litoral norte gaúcho. Disponível em: https://www15.fgv.br/network/tcchandler.axd?TCCID=8340. Acesso em: 29 set. 2020. MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Condomínio de Lotes e a Lei 13.465/2017: Breve apreciação. Disponível em: http://genjuridico.com.br/2017/08/15/condominio-de-lotes-e-lei-1346517-breve-apreciacao. Acesso em: 29 set. 2020. MENDES, Gilmar Ferreira; BRANCO, Paulo Gustavo Gonet. Curso de direito constitucional. 12. ed. São Paulo: Saraiva, 2017. p. 302 e 305. MIRANDA, Jorge de apud SILVA, José Afonso da. Curso de direito constitucional positivo. 23. ed. São Paulo: Malheiros, 2004. p. 265. SILVA, José Afonso da. Curso de Direito Constitucional Positivo. p. 269-270. TARTUCE, Flávio. A lei da regularização fundiária (Lei 13.465/2017): análise inicial de suas principais repercussões para o direito de propriedade. https://periodicos.unifor.br/rpen/article/viewFile/7800/pdf. Acesso em: 29 set. 2020.